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IS ou IR : Quelle fiscalité pour une SCI ?

Lors de la création d’une SCI, deux choix s’offrent aux fondateurs : être sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Fondamentalement, la différence porte sur le moment où vous devrez supporter la charge fiscale : tout au long de la vie de la SCI et de manière uniforme dans le cas de l’IR ; à la revente (et très importante) dans le cas de l´IS.

Mais d’autres aspects doivent être pris en compte lors du choix (parmi eux, les changements de lois récents). Ainsi, creusons un peu plus chaque cas de figure en étudiant tour à tour ces deux alternatives.

Impôt sur le revenu

Par défaut, lors de la création de votre SCI, celle-ci sera placée sous le régime de l’impôt sur le revenu. Ce qui implique que chaque associé devra ajouter le résultat de la SCI (qu’il soit bénéfice ou déficit) à sa fiche d’imposition, proportionnellement aux parts sociales qu’il possède.

Quelles formalités ?

Le revenu de votre SCI doit être déclaré via le formulaire cerfa 2072, et envoyé au service des impôts au plus tard le 2ème jour ouvré après le 1er mai de l’année N+1. À noter que depuis le 1er janvier 2018, l’envoi du formulaire 2072 a été entièrement dematerialisé, et ne peut plus être rempli en version papier.

Quels avantages ?

  • Simplicité de la comptabilité : Garder toutes ses factures et journal des recettes et des dépenses sont les seules formalités comptables à remplir. De plus, vous n’avez pas d’obligation de bilan à réaliser en fin d’année (bien que ce soit une option que nous vous conseillons vivement).
  • Abattement pour durée de détention : si la SCI réalise une plus-value à la revente du bien immobilier, elle peut bénéficier d’une réduction d’impôts. Celle-ci est nulle c’est le bien est détenu moins de 6 ans, et de 100% s’il est détenu plus de 22 ans.
    Quels inconvénients ?
  • Les revenus d’une SCI à l’IR sont soumis à la CSG, qui est récemment passée de 15,5% à 17,2%.
  • Seuls les intérêts de l’emprunts sont déductibles des impôts (en plus d’éventuels travaux).

Impôt sur les sociétés

Si, dès la création de la SCI ou après avoir essayé l’IR, vous décidez d’opter pour l’impôt sur les sociétés, sachez que cette option est irrévocable. Il s’agit donc de bien pondérer les pour et les contre avant de prendre une décision.

Quelles formalités ?

Afin d’enregistrer sa SCI au régime de l’IS, il est obligatoire d’adresser l’option au Service des impôts, ou le stipuler dans les status. Une fois fait, les bénéfices seront imposés au niveau de la SCI et seront donc imposés au taux d’IS de 33 % (ou 15% si les bénéfices sont inférieurs à 38.120 euros).
Enfin, le gérant de la SCI doit organiser une assemblée générale tous les ans afin notamment de présenter les comptes.

Quels avantages ?

  • Le salaire des gérants et les frais réels peuvent être déduit du résultat, ce qui n’est pas le cas pour une SCI imposée à l’IR.
  • Amortissement des biens immobiliers : c’est le principal avantage de cette solution. Puisque les biens immobiliers peuvent être amortis, ils grèvent significativement le compte de résultats. Par suite, le bénéfice net imposable s’en trouve réduit à son tour.

Quels inconvénients ?

  • Comptabilité complexe : puisqu’il est nécessaire de présenter les comptes tous les ans, il est obligatoire d’établir le bilan desdits comptes. Or la plupart des gérants n’ont ni le temps ni les compétences pour ce faire, nécessitant ainsi l’intervention d’un comptable.
  • Option irréversible : comme évoqué plus haut, une fois cette solution choisie vous ne pourrez plus revenir en arrière.
  • Plus-value imposable : Au contraire de l’IR, la plus-value sur les biens immobiliers ne bénéficie d’aucun abattement fiscal, elle est donc intégralement imposable.

Conclusion :

Si vous comptez garder votre bien sur le long-terme et que vous n’avez pas contracté d’emprunt lors de l’achat de la SCI (ou que vous pouvez supporter la charge supplémentaire que cela implique), alors garder la société au régime de l’IR paraît la solution la plus sage.
Si vous recourez à un emprunt important pour financer l’achat du bien mais que vous ne pouvez pas supporter l’augmentation fiscale induite, alors choisir le régime de l’IS paraît plus adéquat. Dans les faits, puisque la rentrée d’argent se fait lors de la vente du bien immobilier, beaucoup de gérants choisissent de synchroniser charge fiscale et plus-value pour atténuer l’effet sur la trésorerie de la SCI / sur la trésorerie personnelle.

Si vous avez une situation particulière et désirez avoir des conseils comptables, n'hésitez pas à nous contacter au 04.48.50.03.03 ou par mail à bonjour@comptastar.fr.

Vous pouvez également réaliser un devis gratuit et instantané sur https://www.comptastar.fr/sci.

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