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/ Bilan à l'impôt sur le revenu

Pourquoi établir un bilan pour une SCI au régime de l’IR ?

Comme vous le savez, lors de la création d’une SCI vous avez le choix entre le régime de l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) (si vous hésitez encore lequel choisir nous vous conseillons de lire notre article sur les principales caractéristiques de ces deux modes d’imposition).
Or dans le cadre de l’IR, il n’y a aucune obligation légale de réaliser un bilan en fin d’exercice. Cependant, dans le cas de cession, avoir réalisé un bilan lors des exercices précédents peut considérablement faciliter le processus de cession. Dans cet article nous vous détaillons les deux principaux cas de figure :

Cession dans le cadre de la vente des parts sociales de la SCI

Lors de la création d’une SCI, les parts ont une valeur qui est fixée dans les statuts. Mais après quelques années d’activité et la réalisation de travaux ou la hausse de l’immobilier, la valeur de ces parts sera très probablement amenée à changer.

Pour estimer la valeur de la part de la SCI, on utilise à la formule suivante :

Valeur du bien immobilier + Trésorerie de la SCI – Dettes de la SCI

Puis on divise le résultat par le nombre de parts sociales. Si la valeur du bien immobilier ne sera établie qu’au moment de la vente par le notaire par exemple, en revanche la bonne tenue des comptes est aussi un critère déterminant dans la valeur de la part sociale !

Ainsi, au moment de la cession, le notaire ou l’avocat demandera la valeur de la part sociale, d’où la nécessité d’un bilan, si possible certifié par un comptable. Cela évitera tout conflit au moment de la cession, mais cela peut également rassurer l’acquéreur si jamais il devait être extérieur à la SCI.

Enfin, n’oubliez pas que dans le cas d’une vente des parts, il est conseillé de procéder à une décote de 5 à 20% une fois la valeur de vos parts sociales obtenues. Pourquoi ? Car la SCI a été créée avec des statuts particuliers auxquels l’acquéreur n’adhère pas forcément, ou avec un but familial duquel il est exclu. Ainsi cette décote est presque une règle du marché à l’heure de vendre des parts à un acquéreur extérieur à la SCI.

Cession dans le cadre d’une succession

Tout d’abord, il est bon de rappeler qu’en cas de décès d’un des gérants de la SCI et si les statuts n’ont rien prévu, les héritiers du gérant prennent sa place sans avoir besoin de l’approbation des associés.

Ensuite, dans le cadre d'une succession le notaire demandera la valeur de la part sociale et également la position des comptes courants d'associés. La succession peut s’opérer après la clôture des comptes, il est donc indispensable de tenir des comptes irréprochables afin de faciliter le processus de succession et éviter tout litige familial.

Par exemple, en cas de refus des associés d’inclure les héritiers du défunt, la valeur des parts sociales peut se faire soit par accord commun, soit par évaluation d’un expert à la charge de la société. Avoir établi des bilans clairs et une comptabilité parfaite évitera ainsi cette charge lors du décès.

Conclusion :

Lors de la cession des parts d'une SCI, l'objectif est de parvenir à obtenir la valeur des parts sociales la plus juste possible. Or, l’estimation du bien immobilier n’est, comme son nom l’indique, qu’une estimation ; ainsi cette part de l’équation contient déjà son lot de subjectivité. Par suite, afin de réduire au plus la part de subjectivité et les conflits qui peuvent en découler, mieux vaut s’assurer d’avoir une comptabilité irréprochable, et donc d’établir un bilan certifié chaque année, en lieu et place d'une comptabilité Excel à la fiabilité souvent incertaine.

Si vous avez le moindre doute sur ce sujet et souhaitez obtenir plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter :

Pourquoi établir un bilan pour une SCI au régime de l’IR ?
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