La société civile immobilière permet de gérer avec flexibilité le patrimoine immobilier ainsi que sa transmission. Comptastar vous présente aujourd’hui les grands traits d’une solution bien souvent méconnue.

Facilité dans la gestion

Le problème souvent rencontré avec l’indivision dans les familles est qu’elle est source de blocage, lié au mode de scrutin qui régie l'indivision. La SCI peut remédier à ces défauts par la souplesse qu’elle apporte : les objectifs de la SCI sont définis dès la création et approuvés par tous les associés. Ils définissent entre autres les modalités de fonctionnement de la SCI, ainsi que les pouvoirs qui sont confiés au dirigeant.

C’est pourquoi nous conseillons d’accorder une attention toute spéciale à la rédaction des statuts, et de recourir à l’intervention d’un professionnel (notaire), dont le coût sera largement amorti par les conseils précieux qui éviteront bien des conflits par la suite. Par exemple, pour mettre les choses au clair dès le début (objectifs communs et approuvés par tous) ainsi que les moyens d’y parvenir (étendue des pouvoirs conférés au dirigeant). Cela facilitera grandement toutes les opérations qui pourront être amenées à être effectuées dans la vie de la SCI (notamment en cas de démembrement de la propriété).

Exemple : si un des conjoints venait à décéder, les statuts peuvent désigner le conjoint restant comme gérant successif et ainsi assurer la pérennité de la gestion de la SCI.

Facilité dans la transmission

C’est souvent cet aspect qui est le plus recherché par les familles. En effet, la SCI permet de transmettre le patrimoine de manière simple et fluide, puisqu’il est bien plus aisé de partager des parts d’une société que partager un bien. Ainsi, si un des héritiers est en désaccord avec les autres quant à l’avenir destiné au bien familial, il peut tout simplement revendre ses parts de SCI.

Comme pour un bien détenu en direct, les parents peuvent céder aux enfants la nue-propriété et garder pour eux l’usufruit, afin de conserver les revenus générés par le bien. À leur décès, l’usufruit viendra simplement rejoindre la nue-propriété en exonération de droit. Comme nous l’avons vu précédemment, cela peut aussi permettre de protéger le conjoint restant afin qu’il jouisse de l’usufruit.
Enfin, la donation de parts de SCI peut aussi bénéficier de l’abattement de 100.000 euros tous les 15 ans par enfant.

Facilité fiscale

La plupart des SCI sont soumises au régime de l’impôt sur le revenu (IR). En effet, elle permet de garder plus de flexibilité étant donné qu’un passage à l’impôt sur les sociétés (IS) est irrévocable. Encore une fois, il est conseillé de consulter un expert en amont car le choix dépend fortement des objectifs des associés mais surtout de la caractéristique des opérations qui vont être menées.

Par exemple, une SCI à l’IS permettra l’amortissement de votre bien sur les premières années, allégeant d’autant la charge fiscale (ce qui peut être utile si un prêt à été contracté). En revanche l’impôt sur la plus-value à la revente du bien sera également beaucoup plus important qu’à l’IR.

Dernier point à noter concernant la fiscalité : si vous souhaitez louer un bien meublé, cela fera passer votre régime d’imposition directement à l’IS.

Mises en garde concernant les SCI

Bien qu’elles présentent de nombreux avantages, quelques points importants sont à garder à l’esprit à l’heure de créer une SCI

  • Si le domicile principal est détenu au travers d’une SCI, le conjoint survivant n’a pas accès au droit temporaire au logement et du droit au viager, et l’abattement de 30% ne s’appliquera pas sur l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
  • Si l’acquisition a été faite hors du cadre d’une SCI, cela pourra toujours être fait a posteriori. Mais alors l’apport du bien à la SCI pourra avoir des conséquences fiscales, comme par exemple l’imposition d’une plus-value.
  • Si vous souhaitez vendre le bien de la SCI à vous-même afin de rendre ledit bien plus liquide, il est fortement conseillé de le faire avec précautions sous peine de voir l’opération contestée par l’administration fiscale. Si l’opération a été réalisée pour des raisons principalement fiscales, alors dans le cadre de l’IFI les dettes contractées par la SCI ne seront pas nécessairement prises en compte lors de l’évaluation des parts de la société.
  • Dernière mise en garde : les coûts associés pour recourir à un expert afin de rédiger les statuts et faire le suivi de la comptabilité, même si aujourd’hui des solutions à partir d’une vingtaine d’euros existent sur le marché.

C’est pourquoi Comptastar propose aujourd’hui son partenariat avec des notaires de France, afin de vous offrir une solution clé-en-main qui vous permet de gérer sereinement votre SCI, sans vous souciez des inconvénients cités au-dessus.

N'hésitez pas à joindre l'un de nos experts-comptables pour en savoir plus !

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